常州一楼盘让购房人签承诺书:有质量问题也不能拒收国内

2022-09-20

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  现代快报讯(宋体佳 文/)近常州的赵先生向现代快报反映,新买的房屋逾期未能交付,他向开发商主张权益时才发现,当初签署购房合同中夹带了一份非常不平等的承诺书,其中很多条款都推翻了合同中的定,其中甚至定连房屋有质量问题业主也无权拒绝收房。涉事楼盘则坚称承诺书是在购房者知情的前提下签订的。9月19,现代快报记者从当地监管部门采访获悉,发现这一情况后,他们已要求房企整改。相关律师表示,承诺书如果真是业主受骗签署,则可向法院或者仲裁机构提请撤销。

  △承诺书部分内容推翻购房协议内容

  承诺书推翻购房合同内容:有质量问题也不能拒收

  43岁的赵先生是海南人,近几年一直在常州工作生活。积攒了一些存款后,他想在常州买房安家。兜兜转转看了一些楼盘后,赵先生把房子买在金坛区的光语花园小区。2021年8月,赵先生交齐房屋首付款并在售楼处签订了包含《商品房买卖合同》在内的一系列文件,签完字后所有的文件都被留在售楼处,“销售人员说是需要盖章。”几天后,赵先生才从销售手中拿到部分合同文件,分别是《商品房买卖合同》《常州市金坛区前期物业服务协议》及《临时管理规约》,其中并无承诺书。

  按照合同约定,赵先生的新房要在今年6月30日之前交付到位。然而房屋逾期交付后,销售人声称买房时签了《购房承诺书》,说赵先生等无权主张补偿。直到此时赵先生才知道,当初签署的一堆合同里夹带了这份承诺书。在赵先生拿到的承诺书中,第十七条写明:“如本承诺书与买卖合同正文约定不一致的,以承诺书为准。”

  在购房合同中,约定逾期交付两个月内地产商需对购房者进行购房款每天万分之一的经济补偿,逾期两个月以上,补偿为万分之三,购房者有权主张退房。但购房承诺书承诺书则写明,逾期两个月交房,开发商不需要承担任何责任,逾期两个月以上才需要按购房款每日万分之一进行补偿,取消了逾期两个月以上申请退房的权益。

  此外,购房合同中明确,因购房者原因导致解约的,购房者需要承担合同价款3%的赔偿金,而在承诺书中,赔偿金被提高到了房款的20%,同时约定开发商还有继续追偿的权利。承诺书中甚至约定,即便房屋存在质量瑕疵、临时水电等,购房者也不能拒绝接收该房屋。合同正本第25条明确:“补充协议不得含有减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担责任的条款,不得含有加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款。”但在承诺书中则以购房者名义明确:这段内容(上述协议第25条)对双方不适用。

  △承诺书中明确:房屋存在质量瑕疵,也不因此拒绝接受该房屋

  “这里面的很多内容都太过分了,越看越让人生气,到处都是坑。”赵先生称,购房合同中夹带不平等协议,就是处心积虑地规避自身应该承担的责任,加重购房者的责任。如今,这份承诺书成了赵先生和其他购房者维权的拦路虎。

  楼盘:所有文件都进行过公示,购房者不可能不知情

  “按照常州商品房买卖管理规定,2021年2月之前,很多内容是可以直接在补充协议里体现的。后面签订补充约定也是可以的。”针对赵先生等人反映的情况,光语花园项目一名工作人员告诉现代快报记者,该项目在销售过程中确实让购房者签订了承诺书,但具体情况和购房者反映的有些出入。这名工作人员称,房屋买卖所涉及的所有文件都是在售楼处进行公开公示,签订相关文件时,销售人员不但会提醒购房者所要签订文件的具体名称,同时也会提醒购房者认真仔细地阅读条款,“不可能不知道这份承诺书的存在。”

  既然买房时都做了提醒,为何购房人却说不知情?对此,上述工作人员表示,出现这样的情况主要跟整个房地产市场的行情有关系。“房价看涨的时候,消费者买房时也可能没有详细阅读签署的相关文件,只要买到房就行。如果房价是上涨的,可能就没有人会出来说了。”该工作人员称,尽管签订承诺书是双方自愿的,但事情发生以后,他们也都配合监管部门对承诺书内容做了调整,“主要是把购房者认为不对等的条款改一改,把和地方管理规定相冲突的地方进行调整。”

  据工作人员介绍,光语花园项目已经将修订好的承诺书在售楼处进行公示,同时向监管部门承诺,新旧购房客户都按照新版的承诺书来执行。

  监管部门:已责令整改并对涉事项目实施精准管控

  9月19日,现代快报记者从金坛区住建局采访获悉,位于常州金坛区境内的光语花园小区是万达地产开发建设的项目,规划1300多户,按照建设进度,一期住宅本应今年6月30日交付。后来新房逾期交付,不少购房者在向开发商讨要说法的同时就将这一情况反映给了金坛住建局。

  “我们接到反映后,第一时间就赶到现场了解情况,并会同市场监管部门对此事进行调查处理。”金坛住建局一名工作人员告诉现代快报记者,房屋买卖应该以购房合同为主,但也没有规定说不能签署承诺书。该工作人员表示,光语花园项目让购房者签署的承诺书中,确实有内容和现行的行业规定相冲突。发现这一情况后,他们也第一时间责令开发商整改并出具了限期整改通知书,同时暂停了该项目网签等相关工作。

  “我们前前后后跑了好多次,要求他们修订承诺书内容。以后要是再签承诺书就以新版本为准。”上述工作人员称,他们还要求项目开发商告知已签订承诺书的业主,可以重新签订新的承诺书,将老承诺书作废,新承诺书在售楼处进行公示。谈起承诺书中与购房协议相违背的内容是否具有法律效力,该工作人员表示,这已经超出了他们的职责范围,具体要经过司法机关来判定。

  据了解,金坛区住建局已对该项目实施精准管控,进一步加强预售资金监管,一方面对该项目的预售资金进入监管账户逐套进行审核,确保商品房预售资金全额进入监管账户,另一方面实行预售资金备案核查制,该项目申请使用预售资金时由监管银行进行审核并报区房地产联席会议办公室备案核查,备案核查确认后,监管银行按预售资金申请用途予以拨付。同时要求开发企业制定延期交付应对处置方案,督促开发企业开足马力加快施工建设,尽快交出一个让业主住的安心、舒心、放心的小区。

  律师:如果业主确实不知情,可申请撤销承诺书

  尽管当地的监管部门已经介入处理,但让赵先生等人担心的是,承诺书里面的内容究竟有没有法律效力,开发商在购房合同之外要求业主签署承诺书是否合规。对此,江苏柏金律师事务所律师柏云告诉现代快报记者,按照《民法典》第一百四十三条规定,具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。也就是说,在不违背上述条件的前提下,相关法律法规没有限定地产商不能要求业主签署承诺书。

  不过,据柏云律师介绍,《民法典》第一百四十八条规定,一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。据此,柏云认为,如果赵先生有证据证明在购房协议以及所谓的“承诺书”签署过程中,开发商存在欺诈行为,存在重大误解,或者说签署的内容不是赵先生真实意思表示,则赵先生可以向法院或者仲裁机构提请撤销承诺书。

  此外,据柏云介绍,《民法典》明确规定,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则。正常情况下,签署协议等内容,应该是一式两份,签署双方各持有一份。如果赵先生所讲述的情况是真实的,签署时开发商没有将签字的“承诺书”给赵先生一份,开发商就存在不诚信行为。柏云表示,这件事也提醒广大市民,在签署购房合同时,一定不要怕麻烦和繁琐,对自己签字的内容要认真仔细的看一遍,以防出现对自己不利的情形。